擁壁工事の問題 その後2

水抜き穴のすぐ下に止水コンクリートが打設されました。

セパ穴(セパレータのボルトが出てる穴)もモルタルで塞がれていました。

この後、写真はありませんが水抜き穴が規定間隔に満たない箇所には透水管を擁壁に沿って止水コンクリートの上に設置してもらいました。
法令通りの施工ではありませんが、水抜き穴を規定の間隔で設けた場合と同等レベルの排水能力を確保できるようにすることで、建設局の完了検査を通してもらえることになりました。
今回の是正工事は建設局の担当者が提案してくれた方法だったのですが後で調べてみると、まずまず合理的で発覚後の対処については私も納得しました。


今回の方法は、お隣と接している隣地境界線上に擁壁を作る場合に採用されることがあるそうです。
というのは、このような立地で上側になる敷地に擁壁を作る際、規定通り水抜き穴を設置すると大雨の際など水抜き穴から大量の水が流出し、下側の敷地を水浸しにしてしまいます。
そこで、隣地境界線上には水抜き穴を設けない代りに透水管を設置し、雨水溝や排水溝に逃がすという施工方法が認められるケースがあるらしいのです。


擁壁を取り壊すなどという大規模な是正工事にならなくて済んで私もですが、担当の業者さんもホッとされたと思います。

ただ、今回のことは単なるミスでは到底済ませられることではありませんでした。
見つかった問題は幾つもあります。
・水抜き穴が宅造法の規定(3㎡に最低1個の50～100mm口径で設置しなければならない)に沿っていませんでした。
・これも宅造法で設置が義務付けられている止水コンクリートが設置されていませんでした。
・同じく透水層(擁壁に沿って上部まで30cm以上の厚さで砕石等の施設が必要)が施工されていませんでした。
・宅造法の規定にはありませんし、大規模な柱状改良もしてあるので大きな問題は無いのかもしれませんが、掘り起こした客土を元に戻す際に転圧が殆ど行われていませんでした。

これだけの問題がミスや確認漏れで発生する訳もなと思いましたので、設計事務所の代表であるT所長に経緯を調べてもらいました。
結果分かったことは、下記でした。
・水抜き穴の設置間隔の問題については、工事を担当した業者さんには一応知識はあったようですが、そこまで厳密な規定という意識が無く、一方で型枠パネルの設置間隔などの納まりを考えると、今回施工したようにするのが楽だったようで、その旨設計事務所の担当者のMさんに確認したようです。確認を求められたMさんには宅造法の知識が無かったため業者さんからの申し出の通りの施工で、了解したそうです。
・その他の問題についてはMさんが工期の遅れを取り戻したいがために、工事業者に対して手のかかる作業を省略するよう指示し、これを受けた工事業者も悪いこととは知りつつMさんの指示に従ったとのこと。

私はT所長やMさんとの打合せの際に、工期を守ることや見た目の良さより、後で見えなくなる所や構造を重視して欲しい、安心できる家を建てて欲しいと何度となく伝えてきました。
擁壁や基礎、構造のような所は、後で問題が起きても簡単には修正できないと分かっていたためです。

Mさんはそれをどう聞いていたのでしょうか。

手抜きをした理由として、工期の遅れを取り戻したいがためと回答したとのことでしたが、そもそも先方がこれで大丈夫と提示したスケジュールをすんなり了承し、こちらから無理なスケジュールを押し付けたことは一切ありません。
遅れてることが分かってからも「遅れてること自体は構わないし全体の工期の見直しが必要なら必要でいいから、確度の高い竣工予定を教えて欲しい」と言ったことはあっても遅れ自体を責めたこともありませんでした。
融資や引越しなどの手続きや手配の関係で、正確なスケジュールを知りたかっただけなのですが、百歩譲ってMさんにはこれが工期を短縮せよ、との指示に聞こえてプレッシャーになったのかもしれません。

だったとしても、取った行動はあまりにお粗末で無責任で信頼を裏切る酷い行為だと思います。
これまでも打合せで伝えたことが次回の提案等に反映されていなかったり、自発的、建設的な提案が無いことに頼りなさは度々感じていましたが、お互いに経験を積んで成長できればと折り合いをつけてきたつもりでした。
しかし今回のことで、もう彼と話すことに意味は無いと思いましたので、担当を外していただくようお願いしました。
そしてそれ以降Mさん本人と顔を合わすことはありませんでした。
(その後事務所も辞められたと聞きました)

更に今回のことが本当にMさん個人の問題なのか、そうではなく日頃の教育など組織全体の問題によって起きたことなのかによっては、この工事全体の契約を破棄することも考え直す覚悟でT所長と話をしました。
T所長としては監督責任は間違いなく自分にあるが、今回の問題を予め把握していたら絶対そのまま進めるようなことはしなかった。そこだけは信じて欲しいとのこと。

話を聞いて一度だけは矛を収めて今後の姿勢を見てみることにしました。

最初の工事でいきなり躓いてしまいました。
方向性を決め直し是正工事をしてもらいましたが、工期も当初予定より更に遅れることになりました。

何より設計事務所や施工業者に対する疑念や工事に対する大きな不安を感じながら進めていかなければならず精神的に辛くなりましたね。

なお、他にもスタッフのいる設計事務所ですが、今後は代表のT所長が私達の工事の担当者をされることになりました。

擁壁工事の問題 その後1

検査が不合格となったことを受けて、各種是正作業が行われています。

大掛かりな作業となりましたが、擁壁の取り壊しとやり直しという最悪の事態は何とか回避できそうです。

水抜き穴は3㎡に1箇所以上とする。という規定については不足する箇所に透水管を配置するなど、他の水抜き穴に向かって、水が流れ易い構造とすることで、容認される見通しです。

止水コンクリートが打設されていないこと、透水層が規定通り設置されていないこと、埋め戻した土の転圧が十分されていないことについては、大変ですが掘り返して是正していただくことになりました。

掘り返して水抜き穴の下まで砕石を詰め、転圧した状態です。

ここに止水コンクリートを打設されるとのことです。通常5cm程度の厚さらしいですが、今回は十数cmの厚さで打設されるとのことでした。おまけみたいなものでしょうか・・・

透水層に使用されたのはC40(クラッシャーラン)だそうです。粒度の揃った砕石より締固め易いのでこちらがいいのでしょうか。

底板の厚みを撮影する必要があるとのことで、一部は更に掘り返されていました。ちなみに掘り返されていた箇所の底板の厚みは28cm程度ありました。

是正作業のため工期は延びることになりそうですが、擁壁に関連する一連の工事を自分の目で確認できたので少し安心しました。

擁壁工事で問題発覚

先日型枠を外した後の確認で気になる点があり、施工監理をお願いしている設計事務所に問い合わせました。
幾つかは重大な問題であることが分かりました。

比較的軽微な点から

擁壁を幾つかに区切っている目地の桟木が奥に埋め込み過ぎです。修正指示してあるとのこと。

詳しく知りませんでしたがジャンカというらしい。酷いレベルでは無いようで見た目が気にならないなら下手に修正するよりこのままの方が強度面も良いようなので修正無しとします。

ところで今日は市の建設局による完了検査を受けることになっていて、検査員が来られていました。しかし結果的には検査は合格しませんでした。
その理由は上記の問題以外に工事が未完成と判断される箇所が残っていたためです。

まず、これは型枠を外す前の写真ですが、画面右の型枠から鉄筋が出ています。

擁壁はここで終わりですが、この右側に外構工事の一部として壁を作る予定でした。

その壁と擁壁をつなぐため鉄筋を残したとのことなのですが、擁壁はあくまで擁壁として工事を完了する必要があり、その観点で検査すると鉄筋がコンクリートから出ている、すなわち、かぶり厚が不足しているとのことで合格しません。

次です。
擁壁は幾つかの区画に分かれているのですが、区画の境目の目地が飛び出したままです。
完了検査時点で、これら余分な所は切り取って形を整えなくてはならないそうです。

他にも写真はありませんが、擁壁内側のPコン跡の中のボルトがむき出しになっています。
これも検査時点で詰め物を入れていないと合格しません。
それに型枠を外したら早々にモルタル等で穴を埋めないとそこからサビが発生し、コンクリート内部まで侵食するような問題が発生するとのことです。

次からはやや重大な問題です。

 擁壁の内側底部の水抜き穴の直下には、市の指導により、それより下に水が染み込まないよう止水コンクリートを打設する必要があるのですが、打設しないまま埋め戻ししてしまったとのことです。前に撮っていた埋め戻し途中の写真を見ても水抜き穴付近に止水コンクリートと言われる物が見当たりません(当時は止水コンクリートが何かも知りませんでしたから分かりませんでしたが)
大変ですが、埋め戻した土を取り除いてやり直していただく他ありません。

加えて、擁壁内側の間際には底部40cm、上部30cm程度の厚みで透水層を設けなければいけませんが、透水層の役割を果たす砕石が市の指定通りに入れていなかったそうです。
これも含めてやり直しが必要です。

また宅造法の規定外ですが埋め戻しの際、殆ど転圧をしていなかったようです。
不同沈下の原因にもなりますので、上記のやり直しの際には、土を30cm程戻す毎にローラー等でしっかり転圧いただくようお願いしました。

次の問題です。
擁壁の見え高は一番高い箇所で2150mmほどあります。
擁壁の型枠の跡が見えますが、この間隔は900mmです。写真の通り、この箇所の水抜き穴は型枠2枚おきに入っているので、計算上3.87㎡に1箇所しか水抜き穴がありません。
宅造法では3㎡に最低1個の50～100mm口径の水抜き穴の設置が義務付けられているため、これを満たしません。

ここに関しては、規定を満たしていない区画丸ごと取り壊して配筋からやり直しという大規模な作業が必要になるかと思いました。

工事業者、施工監理の担当者どちらも責任を感じられているようですが、あまり大掛かりな是正作業になることは、私も含めて誰にもメリットがありません。
何とか、お互いのためにも負担の少ない是正で済めばと思います。

検査日に未完成箇所が多数あったことや、規定を満たさない工事が行われた原因については、ほぼ把握していますが、機会があれば書いてみたいと思います。

擁壁型枠撤去

擁壁の型枠が撤去されました。

一部はまだ埋め戻し途中のようです。
砕石と言うよりガラのように見えますが、透水層となる砕石層が十分な厚さで施工されることが、水はけだけでなく擁壁の安定にも重要らしいので、擁壁上部までしっかり入れてもらうよう確認したいと思います。

他に気付いたこととして、敷地内のどこを歩いても土がフカフカです。
造成で盛土をする場合、厚さ30cm程毎に十分転圧しないと沈下する恐れがあると聞きます。
その跡も無いのでローラーやランマーで転圧作業をされていないようです。
これも確認しようと思います。

擁壁工事

擁壁の生コン打設が完了したようです。

打設作業を見たかったので平日だったのですが昼休みに
少し抜けて現地に向かう予定をしていました。
ところが直前に予定時刻が変更になったとの連絡が入り
私も午後は会議の予定があり残念ながら見学できませんでした。
建築工事の節目節目ではなるべく自分の目で確認しようと
思っていたのですが、今回のようにタイミングが合わないことが多く
あまり現場の作業を確認できていません。
やや不安を感じながらも工事は進んでいきます。

晴天続きにも関わらず底盤のコンクリートに水が

溜まっていました。

ご近所さんによればこの一帯は昔水田(棚田？)

だったようでどこも擁壁工事の際は水が出たとのこと。

地下水位が高いのだろうと思われます。

水の通り道がある土地は不同沈下や地震の際の液状化の

恐れがあるらしく気になりますが、地盤改良をしっかり

行い少しでもそのリスクを抑えるしかありません。

土地の端が法面になっていた頃と比べて擁壁が立ち上がると結構広く感じます。

擁壁工事(型枠)

神戸も昨日あたりから随分涼しくなったと思ったけど、やっぱり昼間日向に出ると暑いです。
擁壁工事も進み型枠がだいぶ出来上がっていました。

こちらから見ると中々迫力あります。
フェンスは頑張ってアルミじゃなくって、アイアンで囲むつもりなんですが楽しみです。

鉄筋以外にスペーサーなど色々な部材が仕込まれてますが、よく分かりません。
今度現場で設計士に聞こうっと。

来週火曜には生コンが入るそう。朝早起きして見に行こうかな。

土地の売買契約締結

今日は土地の売主さんの事務所に伺い、売買契約を締結しました。
特約事項には状況によってお互い解約できる条項もあるけれど、基本的にはこれで価格や決済時期が確定した。

売主がお固い企業なので安心感はあるし、決済時期等について担当者の方が相当融通を利かせてくれたのも助かった。
いよいよ、この土地に絞ってプランを作っていく作業が始まる。

土地選び

4月頃から始めた土地探しですが、期間や探し方が適切だったかどうか・・・
それは誰にも分からないと思いますが、ここにしようと決めました。
今日は最終的に決めた土地を契約前にもう一度見ておこうということで、現地に行ってきた。

(写真は少し前の8月頃のモノ)

それにしてもこれだけネットが発達してると言うのに土地に関する情報提供は遅れてると思う。長い間、不動産関係のサイトを眺めて情報収集に努めてきたけど、新しい情報ってホントに掲載が少ない。
(一旦掲載された情報はずーっと掲載されてるし、新しい物件は殆ど追加されないし。つまり売れ残りばっかり)

後になって分かったことだけど、条件の良い土地って建売業者がすぐ押さえちゃうらしいね。売主からしても一般客に売るより手間もかけずに済むし、お互い相場が分かってるから話も早いだろうし。

次に工務店や中堅HMなどが建築条件付き土地として押さえるらしく、条件無しの土地ってそもそも市場に出回らないし、出てもすぐ売れちゃうからネットのサービスには出てこないみたい。

じゃあ、希望の工務店や設計事務所で注文住宅を建てたい人はどうしたらいいのか、って言うと建築条件付きの土地で気に入る所を見つけて条件を外してもらうよう交渉するか(提示されてる販売価格に一定の金額を上乗せすれば外してくれることが多いらしい)、有力な地場の不動産屋を根気よく回るのがいいみたい。

ウチは何とか希望条件を満たす範囲で建築条件の無い分譲地を見つけられましたが。